LAU - Gesetz

LAU - Gesetz Das spanische Mietrecht

LAU steht für "Ley de Arrendamientos Urbanos" und ist das neue spanische Mietgesetz. Die Neufassung, die es seit November 1994 gibt, schützt auch den Vermieter. Dies war in der alten Fassung kaum bzw. gar nicht der Fall, was unter anderem dazu führte, dass nur selten privat vermietet wurde (zumindest längerfristig). Die Neufassung ermöglicht dem Vermieter auch die Mietverträge, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden, nach den neuen Gesetzen zu regeln.

Mietgesetzänderung 4/2013

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

BOE 05/06/2013

Am 06. Juni 2013 ist das Gesetz 4/2013 in Kraft getreten. Das neue Mietgesetz hat als Ziel die Flexibilisierung des Mietmarktes. Das vorherige Mietgesetz war sehr mieterfreundlich, durch die Änderungen erhofft sich die Regierung, die notwendige Bewegung im Immobiliensektor zu erreichen. Einige sehr wichtige, grundlegende Aspekte des Gesetzes LAU 29/1994 vom 24.11.1994 werden geändert.

Hier folgt eine kleine Zusammenfassung der wichtigsten Neuerungen.

Die weiteren Erklärungen zur LAU 29/1994 können Sie hier lesen.

Artikel 1

Der neue Artikel 1 des Gesetzes 4/2013 ergänzt und modifiziert die Artikel 4, 5, 7, 9 bis 11, 13 bis 20, 23 bis 25, 27, 35 und 36 der LAU 29/1994 (spanisches Mietgesetz vom 1994).

Artikel 1.1. Anwendung (ersetzt Artikel 1.4 der LAU)

Einzelne konkrete Vereinbarungen sind nicht mehr festgeschrieben, es steht dem Mieter und dem Vermieter frei, eigene Vereinbarungen zu treffen, sofern diese den Rechtsrahmen des Mietgesetzes einhalten.

Die Parteien können vereinbaren, sich nach einen Schiedsgericht zu richten, in den Fällen, welche eine Anwendung möglich ist.

Eine Modernisierung und Anpassung an der neuen Zeit: als Mitteilungsadresse kann auch eine Emailadresse bestimmt werden.

Artikel 1.2. Ausschliessung (ersetzt Artikel 1.5 der LAU)

Ausgeschlossen aus der Anwendung des Mietgesetzes sind auch die möblierte Immobilien, welche zeitlich begrenzt komplett vermietet wurden.

Artikel 1.3. Eintragung (ersetzt Artikel 1.6 der LAU)

Um die Rechte der Mietverträge gegenüber Dritte geltend machen zu können, müssen die Mietverträge im Grundbuch registriert werden.

Artikel 1.4. Dauer des Mietverhältnisses (ersetzt Artikel 1.9 der LAU)

Die Dauer des Mietvertrages wird von fünf auf drei Jahre reduziert.

Die Eigennutzung muss nicht mehr vom Vermieter vom Anfang an im Vertrag festgehalten werden. Nach dem ersten Jahr kann der Vermieter mit eine Vorankundigungszeit von mindestens zwei Monaten den Vertrag wegen Eigennutzung kündigen.

Artikel 1.5. Vertragsverlängerung (ersetzt Artikel 1.10 der LAU)

Die Dauer der stillschweigende Verlängerung wird von drei auf einen Jahr verkürzt.

Artikel 1.6. Dauer des Mietverhältnisses (ersetzt Artikel 1.11 der LAU)

Der Mieter kann nach den ersten sechs Monate Mietdauer den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von mindestens einen Monat jederzeit kündigen, er muss nicht mehr immer volle Mietvertragsjahre einhalten. Allerdings kann der Vermieter wegen Nichteinhaltung der Dauer des Vertrages eine Abfindung verlangen.

Artikel 1.7. Vertragsauflösung (ersetzt Artikel 1.13 der LAU)

Sollte der Vermieter den Besitz der Immobilie verlieren (z.B. an die Bank wegen der Nichtzahlung der Hypothek) werden nur die Verträge eingehalten, welche im Grundbuch eingetragen sind. Sollte keine Eintragung vorliegen, wird der Vertrag aufgelöst.

Verträge, welche nicht mit dem Eigentümer der Immobilie sondern mit jemand, der den Niesbrauchrecht hat, abgeschlossen wurden, lösen sich auf, mit dem Erlischen dieses Rechtes.

Artikel 1.8. Eigentümerwechsel (ersetzt Artikel 1.14 der LAU)

Im Falle eines Verkaufs der Immobilie werden nur die Verträge eingehalten, welche im Grundbuch eingetragen sind. Liegt keine Eintragung vor, hat der Mieter drei Monate Zeit, um die Immobilie zu räumen, in diesem Zeitraum muss der Mieter seinen Pflichten weiterhin nachkommen.

Artikel 1.9. Mieterwechsel (ersetzt Artikel 1.15 der LAU)

Im Falle einer Scheidung des Mieters darf als Mieter in der Immobilie derjenige bleiben, der gemäß Scheidungsurteil das Recht hierfür erhalten hat.

Artikel 1.10. Tod des Mieters (ersetzt Absatz 4 des Artikels 1.16)

Für die Verträge, welche von Anfang an, mindestens für drei Jahre abgeschlossen wurden, können die Parteien im Falle des Todes des Mieters das Recht einer Ersetzung ausschliessen, wenn der Todesfall nach den ersten drei Jahre geschieht oder eben den Vertragsende nach Ablauf der drei jährigen Vertragsdauer, wenn der Mieter vor Ablauf des Vertrages gestorben ist.

Artikel 1.11. Mietfreier Zeitraum (ergänzt Artikel 1.17 der LAU)

Beide Parteien können einen mietfreien Zeitraum vereinbaren, wenn der Mieter Umbauten oder Verbesserungen an der Immobilie vornimmt. Nach Ablauf des Vertrages wird der Mieter keinen Anspruch auf Entschädigung hierfür haben. Die Nichtdurchführung der vereinbarten Umbauten oder Verbesserungen ist ein Kündigungsgrund seitens des Vermieters.

Artikel 1.12. Mietanpassung (ersetzt Artikel 1.18 der LAU)

Die Miete kann nur jährlich aktualisiert werden. Wenn nichts vereinbart wurde, wird die Miete nach Lebenshaltungsindex (IPC) aktualisiert.

Artikel 1.13. Mieterhöhung wegen Verbesserungen (ersetzt Artikel 1.19 der LAU)

Nach Ablauf der ersten drei Jahre darf der Vermieter die Miete wegen durchgeführter Verbesserungen erhöhen. Die Erhöhung richtet sich nach dem Zinsen angewendet auf das ausgegebene Kapital, diese Erhöhung darf aber auf keinen Fall 20 % der zu der Zeit zahlende Miete übersteigen.

Artikel 1.14. Instandhaltungskosten (ersetzt Absatz 2 des Artikels 1.20. der LAU)

Für den Fall, dass vereinbart wurde, dass der Mieter die Instandhaltungskosten der Immobilie trägt, können die Parteien vereinbaren, dass diese Kosten innerhalb der ersten drei Jahre erhöht werden, diese Erhöhung darf aber prozentuall nie das Doppelte übersteigen, als die Mieterhöhung betragen hat.

Artikel 1.15. Umbauten (ersetzt Artikel 1.23 der LAU)

Der Mieter darf ohne ausdruckliche Genehmigung des Vermieters keine Umbauten an der Immobilie vornehmen. Sollte er trozdem welche durchführen, kann der Vertrag sofort gekündigt werden, der Vermieter kann die Widerherstellung verlangen und der Mieter hat dann auch keinen Anspruch auf Entschädigung.

Artikel 1.16. Behinderte Mieter (ersetzt Artikel 1.24 der LAU)

Mieter, welche eine Behinderung belegen können, dürfen nach Mitteilung an den Vermieter notwendige Umbauten zur Erleichterung des Alltags Aufgrund der Behinderung vornehmen, müssen aber bei Auszug die Immobilie auf eigene Kosten im ursprünglichen Zustand wiederherstellen.

Artikel 1.17. Vorkaufsrecht (ersetzt und ergänzt Artikel 1.25 der LAU)

Beide Parteien können den Verzicht auf das Vorkaufsrecht seitens des Mieters vereinbaren. Die Verkaufsabsicht muss dann mindestens einen Monat in Voraus dem Mieter mitgeteilt werden.

Artikel 1.18. Nichtzahlung der Miete (ergänzt Artikel 1.27 der LAU)

Sofern der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen ist, kann der Vertrag, bei Nichtzahlung der Miete, durch eine notarielle Akte oder gerichtliche Mitteilung in den Zeitraum vom 10 Tagen aufgelöst werden, wenn dies im Mietvertrag so festgehalten wurde. Auch wenn der Mieter auf die Mitteilung nicht Antwort gibt, gilt dies als Zugestellt und die Eintragung des Mietvertrages kann vom Grundbuch gelöscht werden.

Artikel 1.19. Vertragsauflösung (ersetzt Artikel 1.35 der LAU)

Der Vermieter kann u.a. den Vertrag wegen Abtretung des Vertrages und wegen Untervermietung der Immobilie kündigen.

Artikel 1.20. Aktualisierung der Kaution (ersetzt Absatz 2 und 3 vom Artikel 1.36 der LAU)

Die Kaution darf nach Ablauf der ersten drei Jahren erstmalig aktualisiert werden.

Artikel 2

Artikel 2 Modifizierung Zivilrecht

Der neue Artikel 2 des Gesetzes 4/2013 ergänzt und modifiziert mehrere Aspekte des Zivilverfahrens Gesetz 1/2000 vom 07. Januar 2000.

Unter Anderem werden die Wirksamkeit und die Durchführungen der Räumungsklagen modifiziert und genauer definiert, um diese bei säumigen Mietern schneller durchsetzen zu können.

Auch im Falle einer Räumungsklage sind offene Mieten bis zum Tage der tatsächlichen Rückgabe der Immobilie zu entrichten, ohne dass dafür eine weitere Klage für die Forderungen nötig ist.

Sollte der Mieter zum Gerichtstermin der Räumungsklage nicht erscheinen, gilt die Klage als gewonnen und der Mieter muss innerhalb von dreissig Tagen ausziehen ohne dass dafür weitere Mitteilungen nötig sind.

Die Gerichtskosten sowie die offenen Mieten bis zum Tage der Rückgabe der Immobilie sind vom Mieter zu tragen.

Bei einem Räumungstermin ist die Anwesenheit eines einzigen Beamtes ausreichend. Der Mieter wird aufgefordert, die hinterlassenen Objekte abzuholen, sollte er dies nicht machen, gehen die Objekte in Besitz des Vermieters über.

Artikel 3

Artikel 3 Schuldnerverzeichnis

Im Artikel 3. des Gesetzes 4/2013 wird bestimmt, dass ein Schuldnerverzeichnis eingerichtet werden soll, um den Vermietern mehr Sicherheit bei der Wahl des neuen Mieters zu geben.

Personen, bei denen Gerichtsurteile Aufgrund Zahlungsprobleme gab, werden im Schuldnerverzeichnis für die Dauer von sechs Jahren aufgelistet. Die Mieter können die Austragung aus diesem Register verlangen, sobald sie die offene Beträge beglichen haben.

Weitere Bestimmungen

In den weiteren Bestimmungen 1 und 2 wird der Regierung den Zugang zu den eingetragenen Mietverträgen zugestimmt. Auch die steuerlichen Vergünstigungen und dessen Erneuerung für Eigentümer und junge Mieter werden eingeschränkt.

Übergangsbestimmung

In den Übergangsbestimmung wird festgehalten, dass die Verträge, welche vor das Inkrafttreten dieser Gesetzesänderung abgeschlossen wurden, sich weiterhin an das Gesetz in dem Zeitraum richten, an welchem sie abgeschlossen wurden.

Allerdings können beide Parteien vereinbaren, bestehende Mietverträge an das neue Mietgesetz anzupassen und sich danach zu richten.

Auch wird festgehalten, dass die gerichtliche Verfahren, welche bereits am laufen sind, sich nicht nach dem neuen Gesetz richten.

Hier können Sie den gesamten Text des Gesetzes 4/2013 nachlesen

Unsere Informationen zum LAU 29/1994 finden Sie hier:

Laufzeit

Abschnitt II, Kapitel I, Artikel 6 bis 16

1. Die Parteien können sich über die Dauer der Vermietungen frei einigen. Liegt diese jedoch unter 5 Jahren, verlängert sich der Mietvertrag automatisch nach Ablauf der Vertragslaufzeit jeweils jährlich bis zu den fünf Jahren weiter.

2. Erst nach Ablauf der ersten fünf Jahren kann der Vermieter kündigen. Tut er dies nicht, verlängert sich das Mietverhältnis wieder automatisch jährlich bis zu maximal weiteren 3 Jahren.

3. Der Mieter hingegen darf innerhalb der ersten fünf Jahre kündigen. Hat der Vertrag von Anfang an eine Laufzeit von über fünf Jahren, kann nur der Mieter nach Ablauf der fünf Jahre erstmals kündigen.

4. Kündigt der Vermieter allerdings vor Vertragsabschluß schon an, dass er selbst nach einer bestimmten Zeit in das Mietobjekt einziehen will, endet der Vertrag mit diesem Zeitpunkt. Der Vermieter muss dann aber auch selbst einziehen, ansonsten hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz.

5. Sollte es vor Vertrabsschluß zum Tod des Mieters kommen, können dann die direkten Verwandten, Lebenspartner und auch anderen Verwandten den Mietvertrag übernehmen. Diese müssen aber mindestens die letzten 2 Jahren in der Immobilie gelebt haben. Die Person, die den Anspruch erheben will, muss eine schritliche Mitteilung an den Vermieter innerhalb 3 Monaten nach dem Tod des Mieters abgeben. Sollte sich aber niemand melden, oder wenn der Mieter allein gelebt hat, erlischt der Mietvertrag.

Eigentümerwechsel

Kapitel II Artikel 14 und Kapitel III, Artikel 25

1. Ein Eigentumerwechsel hat keinen Einfluss auf das bestehende Mietverhältnis. Der Käufer (neue Vermieter) übernimmt beim Kauf des Mietobjektes die Rechte und Pflichten des Verkäufers und (vorherigen) Vermieters für den Zeitraum der Dauer des Mietverhältnisses, selbst dann, wenn ihn der Verkäufer nicht darüber informiert hat.

2. Der Mieter hat bei einem Eigentümerwechsel ein Vorkaufsrecht. Er muss vom Vermieter über Verkaufsabsicht, Preis und Bedingungen der übertragung in Kenntnis gesetzt werden.

3. Auch bei einer Zwangsversteigerung des Mietobjektes muss der Mietvertrag respektiert und eingehalten werden.

Miete

Abschnitt II, Kapitel III, Artikel 17-20

1. Die Miethöhe kann zwischen den Parteien frei veranschlagt werden.

2. Mieterhöhungen während der ersten fünf Jahre richten sich nach dem Verbraucherpreisindex (IPC).

3. Erst nach fünf Jahren Laufzeit oder auf Grund baulicher Verbesserungen des Mietobjekts darf die im Vertrag vereinbarte Miete erhöht werden.

4. Kautionshinterlegungen zur Sicherung der Vermieterinteressen sind laut Abschnitt IV, Artikel 36 erforderlich. Sie erfolgen meist in Höhe einer oder zwei Monatsmieten. Die Kaution kann, muß aber nicht, jährlich gemäß Lebenshaltungsindex (IPC) aktualisiert werden.

5. Die Betriebskosten, Abgaben und Lasten sind vom Mieter zu tragen. Steuern, Gebühren wie Müllentsorgung und die sogenannte IBI („Impuestos de bienes Inmuebles“ - die Grundsteuer) dürfen laut dem neuen Mietgesetz auf den Mieter umgelegt werden (LAU Grunddarstellung, Präambel 6).

6. Die Gemeinschaftskosten müssen auch vom Mieter bezahlt werden. Diese Kosten sind in der Regel von dem Eigentümer bereits im Mietpreis mitberechnet worden, nur die Kosten von Versorgungsleistungen, wie Strom, Wasser, Gas usw. sind getrennt zu zahlen.

Instandhaltung

Abschnitt II, Kapitel IV, Artikel 21-24 und Kapitel V, Artikel 26

1. Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass das Mietobjekt in einem ordnungsmäßigem Zustand ist und muß für den Erhalt der Bewohnbarkeit der Immobilie sorgen.

2. Wenn Umbauten – Erhaltungsmassnahmen-, die nicht bis zur Beendigung des Mietvertrages aufgeschoben werden können, durchgeführt werden müssen, muss der Mieter diese dulden. Eine Berechtigung zur Mietminderung für den Teil der Immobilie, der nicht genutzt werden kann, besteht erst nach 20 Tagen.

3. Der Mieter darf nur mit schriftlichem Einverständnis des Vermieters Arbeiten oder Umbauten an der Immobilie vornehmen. Wenn der Mieter solche Umbauten ohne Genehmigung des Eigentümers durchführt, darf der Vermieter den Vertrag kündigen, ohne dass der Mieter Recht auf Entschädigung für die Arbeiten fordern kann. Auch wenn der Vermieter sein Einverständnis für die Umbauten nicht gegeben hat, darf er vom Mieter verlangen, die Immobilie im selben Zustand zurückzugeben, wie er sie bekommen hat, ohne dass der Mieter Recht auf Entschädigung fordern kann.

4. Ist die Immobilie durch die Ausführung von Erhaltungsmassnahmen bzw. von behördlich angeordneten Arbeiten unbewohnbar geworden, kann der Vertrag seitens des Mieters bis zur Reparatur ausgesetzt oder gar aufgelöst werden ohne Anspruch auf Entschädigung.

5. Die Kosten für kleinere Reparaturen, welche die Abnutzung durch den täglichen Gebrauch der Immobilie mit sich bringt, müssen vom Mieter getragen werden.

Kündigung

Abschnitt II, Kapitel V, Artikel 27

Wenn eine der Parteien, eine oder mehrere der vereinbarten Klauseln nicht einhält, ist die andere Partei berechtigt, die Erfüllung der Klausel zu verlangen oder den Vertrag gemäss Artikel 1124 des Zivilgesetzbuch aufzulösen.

Außerordentliche Kündigung von Seiten des Vermieters können ausgesprochen werden, wenn:

1. die Miete, oder andere Summen, die der Mieter zu zahlen hat, nicht bezahlt werden

2. die Kaution oder die Anpassung nicht bezahlt wird

3. ohne Genehmigung des Vermieters untervermietet wird oder der Vertrag abgetreten wird,

4. der Mieter vorsätzliche Beschädigungen des Gebäudes durchführt, oder bauliche Maßnahmen an der Wohnung vorgenommen werden, die weder behördlich noch vom Vermieter genehmigt worden sind,

5. belästigende, gesundheitsschädigende und/oder gefahrvolle Handlungen des Mieters vorliegen

6. die Immobilie nicht mehr dem Mieter (oder seinem Ehepartner oder die von ihm abhängigen Kinder) als ständiger Wohnsitz dient.

Hinweise

Hier können Sie Ley de Arrendamientos Urbanos im Original nachschlagen.

Literatur

Weitere Informationen und Lektüre zum spanischen Mietgesetz:

1. Schlütter, Harald und Ross, Friso: Mieten und Vermieten in Spanien Wohn- und Geschäftsraummiete; Praktische Erklärungen; Spanischen Mietgesetz in Deutscher Sprache. - Frankfurt am Main 2003, Verlag Edition für Internationale Wirtschaft.

2. Gantzer, Peter: Spanisches Immobilienrecht - Frankfurt am Main 1987, 9. überarbeitete Auflage 2003, Peter Lang GmbH, Europäischer Verlag der Wissenschaften.

3. Mayers, Rita: Auswandern nach Spanien 2 – Berlin 2005, 2. akt. erweiterte Auflage, Gentlemen's Digest Verlag.

Haftungshinweis

Trotz sorgfältiger inhaltlicher Kontrolle übernehmen wir keine Haftung für die Inhalte externer Links. Für den Inhalt der verlinkten Seiten sind ausschliesslich deren Betreiber verantwortlich.