LAU - Ley

LAU - Ley La Ley de arrendamiento española

LAU - La Ley de arrendamiento española

LAU significa "Ley de Arrendamientos Urbanos" y es la nueva ley de arrendamientos española. La nueva versión, del noviembre de 1994, protege también al arrendador. Esto no era así en la anterior versión, lo que conllevaba que casi nunca se alquilara de forma privada (por lo menos contratos de larga duración). La nueva versión también da la posibilidad al arrendador de regular según las nuevas leyes los contratos de arrendamiento que fueron firmados antes del 9 de mayo de 1985.

Por favor, tenga en cuenta los cambios en la ley 4/2013!

Aquí encontrarás la información más reciente con los cambios de LAU.

Asimismo en la nueva versión hay cambios que conciernen la duración del contrato: la duración mínima de alquiler ha sido elevada, de manera que el inquilino tiene la posibilidad de tener una cierta seguridad y continuidad en la vivienda arrendada. Pero está duración mínima está limitada, de manera que el arrendador también tenga la posibilidad de disfrutar de su inmueble pasado cierto tiempo.

Sobretodo en las regiones de las costas más turísticas y en las islas españolas no se suelen hacer contratos de arrendamiento de larga duración. Se intenta a menudo evitar la Ley de Arrendamientos Urbanos mediante contratos de corta duración, así pues es en estos casos la duración media del alquiler una temporada de verano o unos meses de invierno.

En la LAU , Título 1, Artículos 1 a 5, se diferencia claramente entre arrendamientos de vivienda (alquileres de vivienda permanente del arrendatario – larga duración) y arrendamientos para usos distintos al de vivienda. En estos últimos se incluyen los alquileres de segunda vivienda, de vivienda de temporada (alquileres vacionales o de corta duración) o los contratos de inmuebles de lujo ( a partir de 300 m² de superficie útil) o con un alquiler que sea 5.5 veces superior al sueldo base fijado por el estado. Además también forman parte de estos los alquileres que no se refieren a la vivienda, por ejemplo alquileres de locales de negocio (y los asimilados a éstos), talleres o naves industriales, para formación y docencia así como para fines asistenciales o culturales. Los arrendamientos de mobiliario, trasteros, plazas de garaje y parkings se atiende a las leyes de arrendamiento de vivienda.

Las siguientes condiciones referentes a arrendamientos de vivienda se atienen a la LAU:

Duración del contrato de alquiler

Título II, Capitulo I, Articulos 6 a 16

1. Las partes pueden pactar libremente la duración del contrato. Es la duración acordada inferior a 5 años, en este caso el contrato se prolonga de forma automática por plazos anuales hasta llegar a los 5 años de arrendamiento.

2. El arrendador tan solo puede rescindir del contrato pasado los 5 primeros años. Si éste no rescinde del contrato pasados los 5 años, se prolonga el contrato otra vez automáticamente hasta un máximo de 3 años mas.

3. El inquilino puede rescindir del contrato dentro de los primeros 5 años. Por otra parte, el inquilino no puede rescindir del contrato de arrendamiento durante los primeros 5 años, si dicho contrato tiene desde un principio la duración de 5 años.

4. Si el arrendador hace constar en el contrato desde el inicio que él mismo tiene la necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del trancurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente, entonces terminará el contrato en esa fecha, sin obligación de prórroga. El arrendador tiene la obligación de proceder a ocupar la vivienda por sí, en caso contrario el inquilino tiene derecho a la recepción de una indemnización.

5. En caso de muerte del arrendatario antes del fin del contrato podrán subrogar el contrato los descendientes directos, conyuge y otros familiares. La condición para que puedan subrogar el contrato es que al tiempo del fallecimiento hubieran convivido como mínimo 2 años en la vivienda arrendada. La persona que quiera subrogar el contrato tiene que informar de forma escrita al arrendador dentro de los 3 primeros meses del fallecimiento del arrendatario. El contrato se extingue si al tiempo del fallecimiento del arrendatario esté viviera solo o nadie aparece con la intención de subrrogar el contrato.

Cambio de propietario

Título II, Capítulo II, Artículo 14 y Capítulo III, Artículo 25

1. El adquirente (nuevo arrendador) de una vivienda arrendada tiene las mismas obligaciones con el contrato que el anterior propietario y arrendador. Esto es válido para toda la duración restante del contrato, aún cuando el anterior propietario no le hubiera informado del actual contrato de arrendamiento.

2. El inquilino tiene el derecho de adquisición preferente en caso de venta del inmueble. El arrendador tiene la obligación de informar al arrendatario sobre la intención de venta, precio y demás condiciones de la misma.

3. Si la vivienda arrendada se subastara, se tiene que respetar el contrato de arrendamiento.

Renta y gastos

Titulo II, Capitulo III, Artículos 17 a 20

1. La renta se puede pactar libremente entre las partes.

2. Durante los 5 primeros años de duración del contrato la renta sólo se puede actualizar según la variación porcentual del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo (IPC).

3. Transcurridos 5 años de duración del contrato, si se han hecho mejoras en el inmueble arrendado, se puede exigir una subida de la renta pactada.

4. Según el Título IV, Articulo 36 el arrendador tiene el derecho a exigir una fianza para el inmueble arrendado como seguridad. La fianza no está sujeta a actualización, pero se puede actualizar anualmente.

5. Los arbitrios y tributos van a cargo del arrendatario. Impuestos y contribuciones, tales como basura e IBI IBI („Impuestos de bienes Inmuebles“ - die Grundsteuer) son imputables al arrendatario (según LAU preámbulo 6).

6. Los gastos de comunidad van a cargo del arrendatario. Normalmente los arrendadores calculan estos gastos comunitarios en el precio de la renta, de manera que en los contratos consta a menudo que los gastos de comunidad están incluidos el la renta. Los gastos generales y de servicios individuales, tales como electricidad, agua, gas etc. los tiene que pagar el arrendatario a parte.

Conservación de la vivienda

Título II, Capítulo IV, Artículo 21 a 24 y Capítulo V, Artículo 26.

• El arrendador está obligado a mantener y conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

• Si una obra de conservación no se puede diferir hasta la conclusión del contrato el arrendatario está obligado a soportarla. El arrendatario sólo tiene el derecho de las disminución de la renta pasados 20 días de duración de las obras.

• El arrendatario solamente podrá realizar obras en la vivienda arrendada con el consentimiento explícito por escrito del arrendador. Si el arrendatario realiza obras sin dicho consentimiento el arrendador tendrá derecho a rescindir del contrato sin que el arrendatario tenga derecho alguno a indemnización por las obras realizadas. El arrendador podrá también exigir al arrendatario que haya realizado obras sin su consentimiento, que reponga la vivienda al estado anterior sin que tenga derecho a una indemnización por los gastos.

• Si por causa de obras acordadas por la autoridad se hiciera imposible la habitabilidad del inmueble, entonces el arrendatario tendrá derecho a rescindir del contrato totalmente o a suspenderlo durante el plazo de las obras sin derecho a indemnización alguna.

• Los gastos que sobrevengan por desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario.

Extinción del contrato

Título II, Capítulo V, Artículo 27

Si una de las partes incumple una o varias de las clausulas acordadas, la otra parte tendrá el derecho de exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato según lo dispuesto en el Artículo 1.124 del Código Civil

El arrendador podrá rescindir del contrato por las siguientes causas:

1. falta de pago de la renta, o de cualquiera de las cantidades cuyo pago le corresponda al arrendatario

2. falta de pago de la fianza o de su actualización

3. cuando el arrendatario subarriende o cese el inmueble arrendado sin el consentimiento expreso de la propiedad

4. realización de daños causados a propósito en el inmueble o de obras no consentidas por el arrendatario

5. cuando en el inmueble tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

6. cuando el inmueble arrendado deje de estar destinado de forma primordial a ser la vivienda principal del arrendatario (o de su cónyuge no separado o sus hijos dependientes)

Referencias

Aquí puede leer la Ley de Arrendamientos Urbanos en original.

Literatura

Bibliografía solamente disponible en lengua alemana:

1. Schlütter, Harald und Ross, Friso: Mieten und Vermieten in Spanien Wohn- und Geschäftsraummiete; Praktische Erklärungen; Spanischen Mietgesetz in Deutscher Sprache. - Frankfurt am Main 2003, Verlag Edition für Internationale Wirtschaft.

2. Gantzer, Peter: Spanisches Immobilienrecht - Frankfurt am Main 1987, 9. überarbeitete Auflage 2003, Peter Lang GmbH, Europäischer Verlag der Wissenschaften.

3. Mayers, Rita: Auswandern nach Spanien 2 – Berlin 2005, 2. akt. erweiterte Auflage, Gentlemen's Digest Verlag.

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